Prinsjesdag fiscale plannen 2025 voor de vastgoedsector

Woningwaardegrens vanaf 2025 € 525.000

Eén van de voorwaarden om gebruik te kunnen maken van de startersvrijstelling is dat de koopsom een bepaald bedrag niet mag overstijgen, de zogeheten woningwaardegrens. Voor het jaar 2025 zal een hogere woningwaardegrens gelden van € 525.000,-. Voor 2024 bedraagt de woningwaardegrens € 510.000,-. Huizenkopers tussen 18 en 35 jaar betalen tot deze grens onder voorwaarden geen overdrachtsbelasting voor een woning. Overigens was deze maatregel al eerder aangekondigd.

De woningwaardegrens betreft het totaal van de waarde van de woning of rechten waaraan deze is onderworpen en de tot die woning behorende aanhorigheden. Is de koopsom inclusief aanhorigheden in 2025 hoger dan € 525.000? Dan bestaat er geen recht op de startersvrijstelling. Verder wordt – als de woning op erfpachtgrond staat – ook de waarde van de gekapitaliseerde canon bij de waarde van de woning opgeteld.

Wil men gebruik maken van de verhoging, dan moet het transport na 31 december 2024 plaatsvinden. Het moment van het ondertekenen van de koopovereenkomst is daarbij niet van belang.

Huurtoeslag

De huurtoeslag wordt versimpeld. De inkomensafhankelijke afbouw van de huurtoeslag wordt gelijkmatiger, waardoor huurtoeslagontvangers beter kunnen inschatten welk effect een inkomensstijging heeft voor hun huurtoeslag en zij meer zekerheid hebben over de hoogte van hun besteedbare inkomen. Daarnaast krijgt een deel van de huurtoeslagontvangers een lagere marginale druk. Hun huurtoeslag neemt hierdoor minder snel af wanneer hun inkomen toeneemt. Het voorgestelde pakket aan maatregelen draagt hiermee bij aan meerdere doelen van het Hoofdlijnenakkoord: het terugdringen van armoede, vereenvoudigen van toeslagen en werken meer laten lonen. De huidige huurtoeslagontvangers gaan er in 2025 gemiddeld €141 per jaar op vooruit. Vanaf 2026 gaan huurtoeslagontvangers er gemiddeld € 316 per jaar op vooruit ten opzichte van 2024, wanneer ook de eigen bijdrage met €11,58 per maand wordt verlaagd en de lineaire afbouw wordt ingevoerd.

Beëindiging salderingsregeling per 1 januari 2027

De beëindiging van de salderingsregeling betekent dat de ingevoerde (zowel hernieuwbare als niet hernieuwbare) elektriciteit niet langer met de hoeveelheid geleverde elektriciteit wordt gesaldeerd. Het bestaande belastingvoordeel voor ingevoerde elektriciteit tot een maximum van de aan het systeem onttrokken elektriciteit vervalt daarmee eveneens vanaf 2027. Het ligt daarom in de lijn der verwachting dat zonnepaneelbezitters vanaf 2027 meer zelfopgewekte elektriciteit achter de meter gaan verbruiken. Dit draagt bij aan efficiënter gebruik van hernieuwbare elektriciteit. Hierdoor zal er op zonnige momenten minder elektriciteit op het systeem ingevoerd worden en zal er op piekmomenten minder elektriciteit van het systeem worden afgenomen. Het beëindigen van de salderingsregeling zal het risico op overbelasting of onderspanning dus verminderen en levert daarmee een belangrijke bijdrage aan het voorkomen van netcongestie.

Kooprecht huurders

Huurders krijgen het recht om het huis dat zij huren te kopen. Het kabinet onderzoekt nog tegen welke voorwaarden dit kooprecht moet gaan gelden.

Verkoop woning hospita breekt huur

Het kabinet wil het aantrekkelijker maken voor huiseigenaren om een kamer te verhuren op grond van de hospitaregeling. Er wordt een wetsvoorstel gemaakt waarin wordt opgenomen dat het huurcontract kan worden beëindigd als de woning verkocht moet worden. Dit wetsvoorstel is in voorbereiding en nog niet gepubliceerd. Exacte regels zijn nog niet bekend.

Nieuwbouw

Voor de nieuwbouw worden nieuwe plekken aangewezen waar na 2030 grote nieuwbouwwijken komen. Daarnaast wil het kabinet meer kant-en-klare huizen uit de fabriek inzetten. Voor 2030 wil het kabinet dat er voor ouderen 290.000 woningen voor ouderen worden gebouwd.

Tarief overdrachtsbelasting voor woningen wordt verlaagd naar 8% vanaf 1 januari 2026

De overdrachtsbelasting voor beleggers, verhuurders en projectontwikkelaars gaat omlaag naar 8%. Dit is overigens een plan, het kabinet heeft dit plan niet uitgewerkt in een wetsvoorstel. Dit komt later. Het nieuwe tarief van 8% geldt voor alle verkrijgingen van woningen (ook voor particulieren die een woning verkrijgen waar ze niet zelf langdurig als hoofdverblijf in gaan wonen), met uitzondering van gevallen waarin het bestaande verlaagd tarief van 2% (woning als hoofdverblijf) of een vrijstelling, zoals de startersvrijstelling, van toepassing is. Let op! Voor niet-woningen blijft het overdrachtsbelastingtarief naar alle waarschijnlijkheid gehandhaafd op 10,4%. Deze wijziging gaat pas in per 1 januari 2026.

Uitzondering sleutelovereenkomst als verkrijging van economische eigendom

Een sleutelverklaring kan worden gezien als de verkrijging van een economisch eigendom, wat leidt tot heffing van overdrachtsbelasting. Verkoper moet deze verkrijging melden bij de Belastingdienst en koper moet zelf aangifte doen van deze verkrijging. Het kabinet vindt deze situatie onwenselijk. Daarom wordt er voorgesteld om sleutelovereenkomsten uit te zonderen van het belastbare feit, mits:

1. De juridische eigendom (door middel van de levering) binnen zes maanden na het ingaan van de sleutelovereenkomst wordt verkregen;
2. op de verkrijging van de juridische eigendom van die woning het zelfbewoningswoningtarief van 2% of de vrijstelling voor starters van toepassing is.

Startersvrijstelling ook van toepassing op de verkrijging van de economische eigendom van een woning

Deze wijziging zorgt ervoor dat natuurlijke personen die alleen de economische eigendom (al dan niet gedeeltelijk) verkrijgen van de woning die ze zelf bewonen of gaan bewonen, het verlaagde tarief of de startersvrijstelling kunnen toepassen. Op grond van de huidige regelgeving wordt de verkrijging van de economische eigendom van een woning sinds de inwerkingtreding van de Wet differentiatie overdrachtsbelasting op 1 januari 2021 uitgesloten voor de toepassing van het verlaagde tarief en de startersvrijstelling. Door deze beoogde wijziging kan de verkrijging van de economische eigendom van een woning in aanmerking komen voor het verlaagde tarief of de startersvrijstelling, mits aan alle overige wettelijke voorwaarden voor toepassing van het verlaagde tarief of de startersvrijstelling is voldaan. Verkrijgers die de woning niet langdurig als hoofdverblijf gebruiken, zoals beleggers, voldoen niet aan het hoofdverblijfcriterium, en zullen het algemene overdrachtsbelastingtarief verschuldigd blijven. Zie deze link vanaf pagina 19 voor meer informatie.

Belasting onbebouwde grond

Het kabinet kijkt of er een nieuwe belasting kan worden geheven op onbebouwde grond die bestemd is om te worden bebouwd met woningen. De voorwaarden zijn nog niet bekend. Deze belasting zou speculatie met grondprijzen moeten tegengaan. In het voorjaar van 2025 komt het kabinet met een wetsvoorstel.